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comprare casa in sardegna consigli e guida all'acquisto

Tutti i consigli per la documentazione, le spese e le agevolazioni riguardanti l’acquisto di una casa in Sardegna.


Vorresti acquistare  una casa in Italia o ancora meglio  in Sardegna? Potrebbe essere conveniente dal punto di vista economico!

Ma prima di concludere con l’acquisto di una casa è sicuramente necessario fare attenzione ad alcuni punti riguardanti le sue condizioni generali, nonché ai documenti che vengono redatti durante tutto il processo di compra-vendita.

Di seguito trovi una serie di indicazioni e consigli che ti aiuteranno a goderti serenamente il tuo nuovo immobile senza incappare in brutte sorprese.

I fattori che determinano il variare del prezzo dell’immobile.

Quando devi acquistare un immobile in Sardegna, come in qualsiasi altro posto, è sicuramente molto importante valutare se il prezzo che ti propone l’agenzia immobiliare, il costruttore o il privato sia appropriato.

I fattori che puoi valutare per verificarlo sono diversi e si basano sia sulle tue preferenze personali sia su fattori oggettivi che determinano il variare del prezzo di una casa, in positivo o in negativo.

Ecco di seguito quali sono i principali fattori oggettivi:

  • dimensioni e zona in cui è ubicata
  • tipologia (appartamento, casa singola, bifamiliare…)
  • manutenzione
  • condizioni dello stabile
  • esposizione (nord, sud, ovest, est?)
  • riscaldamento
  • parcheggio
  • distanza dai servizi (supermercati, centri commerciali, aeroporto, ospedali…)
  • vicinanza dal mare
  • in caso di appartamento: presenza o meno di ascensori

La documentazione relativa all’immobile.

Durante la trattativa di acquisto è molto importante verificare che l’abitazione sia in regola sotto ogni punto di vista.

A questo proposito dovresti richiedere dei documenti al venditore. Ecco di seguito quali sono:

  • l’atto di provenienza: il documento più importante, perché attesta la titolarità della casa;
  • la concessione edilizia
  • il progetto della casa approvato dal Comune
  • l’accatastamento

Il valore di mercato al m².

Prima dell’acquisto di una casa in Sardegna verifica quali sono in media i prezzi degli immobili nella stessa zona, ovvero il valore al m² delle case in buone condizioni.

A questo valore dovrai abbassare o rialzare il prezzo a seconda delle condizioni della casa che vorresti comprare, valutando i fattori che hai potuto leggere al punto 1.

Le condizioni dell’immobile prima dell’acquisto.

Per evitare brutte sorprese, verifica che lo stabile sia in buone condizioni. Per farlo puoi affidarti a dei tecnici esperti.

Hai notato per caso delle crepe sui muri che ti preoccupano? Un esperto potrà valutare se ci sia un serio problema di staticità o se siano soltanto crepe di assestamento.

Altri elementi da controllare sono lo stato della pavimentazione o dell’eventuale parquet e quella degli infissi.

Molto importante verificare inoltre che l’impianto elettrico e quello idraulico siano in buone condizioni e soprattutto a norma. Per quanto riguarda l’impianto elettrico puoi richiedere la piantina al venditore o al costruttore per far valutare all’elettricista, nel caso in cui la casa non sia di nuova costruzione, se sia il caso di sostituirlo oppure no.

Per l’impianto idraulico puoi indagare sulla presenza di infiltrazioni o perdite, magari chiedendo anche ai vicini di casa o appartamento. Generalmente è sempre il caso di sostituire impianti molto vecchi.

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Indicazioni sull’agenzia immobiliare.

Come hai potuto leggere nei paragrafi precedenti, le verifiche sull’immobile che dovrai acquistare sono numerose, ma allo stesso tempo necessarie. Se hai poco tempo a disposizione per effettuarle, probabilmente sceglierai di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare.

Gli agenti immobiliari (che devono essere iscritti alla Camera di Commercio e portare il tesserino di riconoscimento) verificano la provenienza della casa, la proprietà effettiva e l’eventuale presenza di vincoli e/o ipoteche.

Hai deciso di acquistare casa tramite agenzia? Allora dovrai firmare un impegno all’acquisto e versare una caparra. Il proprietario solitamente deve dare risposta entro circa 10 giorni: ovviamente, nel caso in cui la caparra venga incassata, la proposta viene considerata conseguentemente accettata.

Ogni agenzia inoltre richiede una provvigione sulla vendita delle case.

La provvigione da corrispondere all’agenzia immobiliare: alcuni consigli utili.

La provvigione da corrispondere all’agenzia immobiliare è una percentuale sulla vendita a carico sia del venditore che dell’acquirente. Per quanto riguarda il valore della percentuale, questo, in Sardegna, varia generalmente tra 1 e 5%, ma legalmente non è stato stabilito un importo minimo o massimo.

Le agenzie possono però avvalersi delle indicazioni date dalla Camera di Commercio, nonostante non esista alcun vincolo a riguardo.

Dopo aver versato all’agenzia l’importo relativo alla tua provvigione, ricorda di conservare la fattura: le spese di mediazione per la consulenza immobiliare sono detraibili nella dichiarazione dei redditi (modello 730) fino a un importo massimo di 1.000 €.

L’importanza dei dati indicati sul compromesso.

Una volta scelta la casa da comprare ed aver concordato l’acquisto con il venditore, è necessario redarre e firmare il compromesso, ovvero la fase che precede la compravendita e che vincola sia il venditore che l’acquirente. Mettere per iscritto il compromesso significa avere una garanzia sulla validità di eventuali ricevute di pagamento e anticipi.

I dati redatti nel compromesso inoltre sono molto importanti perché verranno poi inseriti nell’atto notarile (rogito): verifica che siano corretti al 100%.

Vuoi sapere quali sono i dati da inserire in questo particolare documento? Eccoli di seguito elencati.

  • Dati anagrafici del venditore e dell’acquirente
  • Descrizione dell’immobile: categoria, anno di costruzione, ubicazione
  • Dati catastali
  • Eventuali ipoteche e garanzie del venditore su di esse: nel caso in cui la casa sia ipotecata, è necessario chiedere al venditore lo svincolo dall’ipoteca. Nel caso in cui questo non venga fatto, potresti consegnare al notaio la somma corrispondente al valore dell’ipoteca, disponendo di consegnarla al venditore solo in seguito allo svincolo.
  • Abitabilità dell’immobile.
  • Vincoli: sarebbe meglio che il venditore dichiari sul compromesso la libertà dell’immobile da vincoli di servitù, paesaggistici, architettonici.
  • Indicazioni riguardo l’eventuale presenza di un inquilino. Nel caso in cui l’inquilino sia lo stesso venditore, è preferibile stabilire – prima del rogito – i tempi di rilascio dell’immobile.
  • Prezzo, modalità di pagamento, caparra. In particolare viene indicato se la caparra sia confirmatoria o penitenziale. Nel primo caso se l’acquirente recede perde la caparra, mentre il venditore in caso di recesso dovrà restituire la caparra raddoppiata. Nel secondo caso la parte che recede dovrà versare una penale fissa, stabilita in precedenza.
  • Indicazioni riguardanti la scelta del notaio, ovvero se sia stato scelto dall’acquirente sotto consiglio del venditore (e/o agenzia) oppure autonomamente.
  • Nel caso in cui venga trasferito un mutuo dal venditore all’acquirente, è necessario che sul compromesso venga indicato l’ammontare del mutuo e gli estremi dell’ultima rata pagata.

Un’importante precisazione va fatta per quanto riguarda il prezzo concordato sul compromesso. Questo valore infatti può riguardare la superficie reale oppure a forfait. Nel primo caso si parla di “vendita a misura“, mentre nel secondo di “vendita a corpo“.

Ecco un esempio: nel caso di un’abitazione di 200 m², questa viene venduta a misura se il prezzo indicato è di 3.000 € al m², mentre si tratta di una vendita a corpo se il prezzo indicato sul compromesso è di 300.000 €.

Solitamente viene indicato il prezzo riguardante la vendita a corpo, perché previene qualche diatriba. Infatti, nel caso in cui alla consegna dell’immobile la superficie risulti inferiore superiore a quella indicata nel prezzo di vendita a misura, l’acquirente (o il venditore) può richiedere la differenza di prezzo, sia in positivo che in negativo.

L’atto di compravendita.

Una volta redatto il compromesso è il momento di rivolgerti ad un notaio, passaggio obbligatorio quando compri casa in Sardegna e nelle altre regioni d’Italia. La firma del notaio ufficializza il passaggio di proprietà di un immobile.

Per questo motivo ecco per te due indicazioni che ti aiuteranno a verificare che questa fase venga conclusa nel migliore dei modi:

  1. è obbligatorio redarre un atto notarile scritto della compravendita, ovvero il rogito: in quest’atto si elencano tutti gli elementi necessari ad individuare la casa (descrizione, ubicazione) e il prezzo di vendita concordato;
  2. nell’atto (e anche nel compromesso) è necessario inserire il libretto immobiliare, una sorta di carta d’identità della casa.

Il libretto immobiliare contiene:
– i dati catastali
– i passaggi di proprietà
– le eventuali ipoteche
– l’importo delle spese condominiali, se si tratta di un appartamento
– le parti comuni
– le sanatorie.

Spese notarili e imposte obbligatorie per l’acquisto di un immobile.

La redazione del rogito comporta diverse spese notarili, che saranno completamente a carico tuo. Oltre a queste spese devi aggiungere il pagamento di alcune imposte.

Queste spese sono proporzionali al prezzo di vendita della casa che stai comprando e sono diverse a seconda della tipologia di venditore, che può essere un privato o un’impresa.

A questo punto vorrai sicuramente sapere quali siano queste imposte e il loro ammontare. Eccole di seguito elencate.

Venditore privato.

Imposta di registro: pari al 2% (per la prima casa) e al 9% (per la seconda casa) del valore catastale dell’immobile.

Imposta catastale: 50 €.

Imposta ipotecaria: 50 €.

Impresa.

Imposta di registro, imposta catastale ed imposta ipotecaria: 200 € ciascuna.

IVA: variabile dal 4% al 22%. Ecco come:

  • 4% del prezzo totale dell’immobile se si tratta di prima casa
  • 10% del prezzo totale se si tratta di seconda casa
  • 22% del prezzo totale se si tratta di un’immobile di lusso.

Compravendita tra privati: Valore catastale e calcolo delle imposte.

Nel caso in cui il venditore della casa che stai acquistando sia un privato, per ottenere il valore catastale dell’immobile è necessario moltiplicare la rendita catastale per il coefficiente fisso 115,5 per quanto riguarda la prima casa e 126 per quanto riguarda la seconda casa.

Ecco di seguito un esempio:

Stai acquistando un immobile a Cagliari, come prima casa, del valore di 200.000 € e la sua rendita catastale corrisponde a 1.000 €.

Abbiamo detto che il valore catastale è il risultato della moltiplicazione tra la rendita ed il coefficiente fisso. In questo caso dunque 1.000 (rendita) x 115,5 (coefficiente per la prima casa) = 115.500 € (valore catastale).

L’imposta di registro in caso di prima casa corrisponde al 2% del valore catastale: 115.500 x 0,02 = 2.310 €.

Il totale delle tue imposte (ipotetiche) dunque sarà:

2.310 (imposta di registro) +

50 (imposta catastale) +

50 (imposta ipotecaria) = 2.410 €

Compravendita tra privato ed impresa: Calcolo dell’IVA e delle imposte.

Se devi comprare casa in Sardegna da un’impresa, oltre alle imposte dovrai aggiungere l’IVA.

Riprendiamo l’esempio precedente: prima casa del valore di 200.000 €. L’IVA per la prima casa corrisponde al 4% del suo valore.

200.000 € x 0,04 = 8.000 €.

Il totale delle tue imposte sarà:

200 (imposta di rendita) +

200 (imposta catastale) +

200 (imposta ipotecaria) +

8.000 (IVA) = 8.600 €

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Detrazioni ed incentivi sulle spese notarili per l’acquisto di una casa.

L’incentivo fiscale che favorisce l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione o ad elevata efficienza energetica, introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 56, l. 28 dicembre 2015, n. 208), è stato riconfermato dalla Finanziaria 2017.

Quindi, se entro il 31 dicembre 2018 decidi di comprare una casa di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice, puoi detrarre dall’IRPEF il 50% dell’IVA che hai pagato. Questa detrazione viene ripartita in 10 anni e sarà applicata nel caso in cui l’immobile che hai acquistato sia la tua prima o seconda casa.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione delle spese notarili, puoi visitare il Sito del Notariato Italiano.

Agevolazioni fiscali sulla prima casa: ecco i requisiti.

Se acquisti un’abitazione  come prima casa potrai godere di alcune agevolazioni fiscali, a patto che la tua non sia considerata un’abitazione di lusso. Tali agevolazioni vengono riconosciute al momento della stipula del rogito.

Per usufruirne non dovrai per forza risiedere nella casa che devi comprare, ma dovrai rispondere di altri particolari requisiti, che devono essere dichiarati nell’atto notarile. Ecco di seguito quali sono:

  1. la casa si deve trovare nel comune in cui sei residente, o in cui intendi stabilire la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto di compravendita, o in alternativa nel comune nel quale svolgi la tua principale attività;
  2. non devi essere titolare (né esclusivo né in comunione dei beni) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa situata nello stesso comune in cui si trova la casa che vuoi acquistare;
  3. non devi essere titolare (nemmeno per quote o in comunione legale), su tutto il territorio italiano, di diritti di proprietà, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di un’altro immobile comprato (anche dal tuo coniuge) usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa.

Casi particolari:

L’agevolazione è godibile anche se la casa viene acquistata da minorenni non emancipati o da persone interdette o inabilitate.

Se sei un cittadino italiano emigrato all’estero puoi usufruire dell’agevolazione se acquisti l’immobile come prima casa e se possiedi i requisiti n. 2 e 3. Non sei obbligato a stabilire la residenza nel comune in cui intendi acquistare.

Se invece non possiedi la cittadinanza italiana, puoi godere dell’agevolazione sull’acquisto della prima casa solo in presenza di tutte le condizioni previste, con particolare attenzione al punto 1.

Quando si perdono le agevolazioni fiscali sulla prima casa?

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa possono decadere nei seguenti casi:

  • se non sposti la tua residenza nel comune di ubicazione della prima casa entro 18 mesi dall’acquisto
  • se vendi o doni l’immobile prima che passino 5 anni dall’acquisto
  • se le dichiarazioni – riguardanti la presenza dei requisiti per ottenere le agevolazioni – che hai reso nell’atto di compravendita sono false.

Puoi rimediare al secondo punto, non perdendo dunque le agevolazioni, se acquisti un’altra abitazione (non di lusso) come prima casa entro un anno dalla vendita o donazione. In alternativa puoi anche comprare un terreno sul quale costruire – sempre entro un anno – un immobile che adibirai a prima casa.

La decadenza di un’agevolazione non è una faccenda da sottovalutare: dovrai restituire la somma che ti è stata detratta e pagare una sanzione pari al 30% dell’IVA relativo alla casa.

Vuoi richiedere un mutuo? Ecco qualche informazione utile.

Se vuoi richiedere un mutuo per acquistare casa in Sardegna, ricorda che nel territorio italiano le banche solitamente finanziano fino al 70-75% del valore dell’immobile. La percentuale residua quindi sarà completamente a tuo carico, leggi anche qui altre info per ottenere un mutuo

Alcune banche finanziano l’intero importo, ma ovviamente il valore delle rate mensili è molto consistente, contando che in genere i mutui sono quindicennali. Considerando che le rate vengono calcolate sul 33% del reddito del richiedente, e prendendo sempre come esempio la casa a Cagliari del valore di 200.000 €, per poter ottenere la concessione del mutuo quindicennale dovresti disporre di uno stipendio minimo di 5.000 €.

Il nostro consiglio dunque è quello di rivolgerti alla banca presso la quale vuoi richiedere il mutuo e, prima di metterti alla ricerca di un immobile, chiedere fino a quale importo possa essere erogato.

Conclusioni.

Ora che hai letto questa guida dovresti avere una visione completa di tutto ciò che c’è da sapere riguardo l’acquisto di una casa in Sardegna.

Le case in vendita nell’Isola sono tante e avrai sicuramente l’imbarazzo della scelta, ma con insardinia.ch potrai visionare solo le migliori!