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Tous les conseils sur la documentation, les frais et les exonérations concernant l’achat d’une maison en Sardaigne.

Vous souhaiteriez acheter une maison en Sardaigne ? (voir tout de suite notre catalogue) Cela pourrait être avantageux d’un point de vue économique !

Mais avant de conclure l’achat d’une maison, il est sans doute nécessaire de prêter attention à quelques points concernant les conditions générales, ainsi qu’aux documents qui sont rédigés durant tout le processus d’achat-vente.

Ci-dessous vous trouverez une série d’indications et de conseils qui vous aideront à profiter sereinement de votre nouveau bien immobilier sans avoir de mauvaises surprises.

Les facteurs qui déterminent la variation du prix du bien immobilier

Quand il s’agit d’acquérir un bien immobilier en Sardaigne, comme dans n’importe quel endroit, il est sans doute très important d’évaluer si le prix vous propose l’agence immobilière, le constructeur ou le particulier est approprié.

Les facteurs que vous pouvez évaluer pour le vérifier sont multiples et se basent aussi bien sur vos préférences personnelles que sur des facteurs objectifs qui déterminent la variation de prix d’une maison, en positif comme en négatif.

Voici comme suit, les principaux facteurs objectifs :

  • La taille et la zone dans laquelle se trouve le bien
  • Le type (appartement, maison individuelle, maison jumelée)
  • L’entretien
  • L’état du bâtiment
  • L’exposition (nord, sud, ouest, est ?)
  • Le chauffage
  • Le parking
  • La distance des services (supermarchés, centres commerciaux, aéroports, hôpitaux…)
  • La proximité de la mer
  • Pour les appartements : la présence ou non d’ascenseurs

La documentation relative au bien immobilier

Lors de la négociation d’achat, il est très important de vérifier que l’habitation soit en règle de tous points de vue.

A cet effet, vous devriez demander des documents au vendeur. Voici lesquels :

  • le titre de propriété : c’est le document le plus important car il atteste le titulaire de la maison :
  • le permis de construire
  • le plan de construction approuvé par la Commune
  • l’inscription au cadastre

La valeur marchande au m²

Avant l’achat d’une maison en Sardaigne, vérifiez quels sont en moyenne les prix des biens immobiliers de la même zone, à savoir la valeur au m² des maisons en bonnes conditions

A cette valeur, il faudra augmenter ou diminuer le prix en fonction des conditions de la maison que vous souhaiteriez acheter, en évaluant les facteurs que vous avez pu lire dans le paragraphe 1.

Les conditions du bien immobilier avant l’achat

Pour éviter les mauvaises surprises, vérifiez que le bâtiment soit dans de bonnes conditions. Pour le faire, vous pouvez vous tourner vers des techniciens experts.

Vous avez par exemples remarqué des fissures sur les murs qui vous inquiètent ? Un expert pourra évaluer s’il s’agit d’un véritable problème de stabilité ou s’il s’agit simplement de fissures superficielles.

Les autres éléments à contrôler sont l’état du carrelage ou du parquet éventuel et celui des portes et fenêtres.

En outre, il est très important de vérifier que le système électrique et hydraulique soit en bon état et surtout aux normes. Pour ce qui est de l’implantation électrique, vous pouvez demander les plans au vendeur ou au constructeur pour qu’un électricien évalue s’il faut le remplacer ou non, dans le cas où la maison n’est pas une nouvelle construction.

Pour la plomberie, vous pouvez enquêter sur la présence d’infiltrations ou de fuites, pourquoi pas en demandant aux voisins. Généralement, il convient toujours de remplacer un système très ancien.

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Indications sur l’agence immobilière

Comme vous avez pu le lire précédemment, les vérifications sur le bien immobilier que vous souhaitez acheter sont nombreuses, mais surtout nécessaires. Si vous avez peu de temps à votre disposition pour les faire, vous choisirez probablement de vous tourner vers une agence immobilière.

Les agents immobiliers (qui doivent être enregistrés auprès de la Chambre du Commerce et donc posséder une carte professionnelle) vérifient la provenance de la maison, la propriété effective et l’éventuelle présence de restrictions et/ou d’hypothèques.

Vous avez décidé d’acheter une maison via une agence ? Alors vous devrez signer une offre d’achat et verser un acompte. Le propriétaire doit généralement donner une réponse sous 10 jours : évidemment, si l’acompte est encaissé, l’offre est considérée comme acceptée.

En outre, chaque agence demande une commission sur la vente des maisons.

La commission à verser à l’agence immobilière : quelques conseils utiles

La commission à verser à l’agence immobilière est un pourcentage de la vente à payer par le vendeur et également par l’acheteur. Concernant la valeur de ce pourcentage, en Sardaigne, il varie généralement entre 1 et 5 %, mais aucun montant minimum ou maximum n’a été établi par la loi.

Les agences peuvent toutefois s’appuyer sur les indications de la Chambre du Commerce, même s’il n’existe aucune restriction à ce sujet.

Après avoir versé à l’agence le montant de sa commission, pensez à conserver la facture : les frais de médiation pour une consultation immobilière sont déductibles de la déclaration de revenus (modèle 730) à hauteur de 1000 €.

L’importance des données indiquées sur le compromis de vente

Une fois que vous aurez choisi la maison à acheter et convenu de l’achat avec le vendeur, il est nécessaire de rédiger et de signer le compromis de vente, cela correspond à la phase qui précède l’achat-vente et qui lie à la fois le vendeur et l’acheteur. Rédiger le compromis de vente, signifie avoir la garantie de validité d’éventuels reçus de paiements et d’acomptes.

Les données transcrites sur le compromis de vente sont également très importantes car elles seront ensuite reportées sur l’acte notarié : vérifiez qu’elles soient correctes à 100 %.

Vous voulez savoir quelles sont les données transcrites sur ce document ? En voici la liste:

  • Etat civil du vendeur et de l’acheteur
  • Description du bien immobilier : catégorie, année de construction, emplacement
  • Informations cadastrales
  • Hypothèques éventuelles et garanties du vendeur sur celles-ci : si la maison est hypothéquée, il est nécessaire de demander au vendeur la levée de l’hypothèque. Si ce n’est pas fait, vous pouvez consigner au notaire la somme correspondant à la valeur de l’hypothèque. Ce dernier la remettra au vendeur une fois la levée d’hypothèque effectuée.
  • Certificat d’habitabilité
  • Contraintes : il vaudrait mieux que le vendeur déclare sur le compromis de vente, l’absence de contraintes de servitude, de paysage, d’architecture.
  • Indications concernant l’éventuelle présence d’un locataire. Si le locataire est aussi le vendeur, il est préférable d’établir – avant l’acte- les délais de délivrance du bien immobilier.
  • Prix, modalités de paiement, acompte. En particulier, il sera indiqué s’il s’agit d’un acompte de confirmation ou d’un acompte pénitentiel. Dans le premier cas, si l’acquéreur se rétracte, il perd l’acompte, tandis que le vendeur, en cas de rétractation, devra rendre le double de l’acompte versé. Dans le second cas, la partie qui se rétracte devra verser des indemnités, dont le montant est fixé auparavant.
  • Les indications concernant le choix du notaire, c’est à dire s’il a été choisi sur les conseils du vendeur (et/ou de l’agence) ou indépendamment.
  • Au cas où le prêt immobilier est transféré du vendeur à l’acheteur, le montant du prêt et la dernière échéance doivent être indiqués sur le compromis de vente.

Une précision importante doit être faite concernant le prix convenu sur le compromis de vente. En effet, la valeur peut se référer à la superficie réelle ou être forfaitaire. Dans le premier cas on parle de « vendita a misura », tandis que dans le second on parle de « vendita di corpo »

Voici un exemple ; pour un logement de 200 m2, il est vendu « a misura » si le prix indiqué est de 3000 € au m², il s’agira en revanche d’une vente « a corpo » si le prix indiqué sur le compromis de vente est de 300 000 €.

Habituellement, c’est le prix de vente « a corpo » qui est indiqué, car il empêche certains différends. En effet, au cas où la surface de la propriété est inférieure à celle indiquée dans le prix de vente « a misura », l’acheteur (ou le vendeur) peut demander la différence de prix, en positif comme en négatif.

L’acte de vente

Une fois le compromis de vente rédigé, c’est le moment de vous adresser au notaire, passage obligé quand vous achetez une maison en Sardaigne et dans les autres régions d’Italie. La signature du notaire officialise le transfert de propriété d’un bien immobilier.

Pour cette raison, voici pour vous deux indications qui vous aideront à vous assurer que cette étape se conclut le mieux possible :

  1. il est obligatoire de rédiger un acte notarié écrit de l’achat-vente, soit l’acte de vente: dans cet acte, tous les éléments nécessaires à identifier la maison (description, emplacement) ainsi que le prix de vente convenu sont indiqués ;
  2. dans l’acte de vente (ainsi que dans le compromis de vente), il est nécessaire d’insérer le livret immobilier, une sorte de carte d’identité de la maison.

Le livret immobilier comprend :
– les données cadastrales
– les transferts de propriété
– les éventuelles hypothèques
– le montant des frais de copropriété s’il s’agit d’un appartement
– les parties communes
– les amnisties immobilières

Frais de notaire et taxes obligatoires lors de l’achat d’un bien immobilier

La rédaction de l’acte de vente comporte des frais notariés, qui seront totalement à votre charge. En plus de ces frais, vous devez ajouter le paiement de certaines taxes.

Ces taxes sont proportionnelles au prix de vente de la maison que vous achetez et sont différentes selon le type de vendeur, qui peut être un particulier ou une entreprise.

A ce stade, vous souhaitez sûrement savoir quelles sont ces taxes et le montant de celles-ci. En voici la liste :

Vendeur particulier

Les droits de timbre : soit 2% (pour la première maison) ou 9% (pour une deuxième maison) de la valeur cadastrale du bien immobilier

Taxe cadastrale : 50 €.

Taxe foncière de registre : 50 €.

Entreprise

Droit de timbre, taxe cadastrale et taxe foncière de registre : 200 € chaque

TVA : variable de 4% à 22%. Voici le détail :

  • 4% du prix total du bien immobilier s’il s’agit de la première maison
  • 10% du prix total s’il s’agit d’une deuxième maison
  • 22% du prix total d’il s’agit d’un bien immobilier de luxe

Achat-vente entre particuliers : valeur cadastrale et calcul des taxes

Si le vendeur de la maison que achetez est un particulier, pour obtenir la valeur cadastrale du bien immobilier, il faut multiplier le revenu cadastral par le coefficient fixe de 115.5 s’il s’agit d’une première maison et par 126 pour une seconde maison.

Voici un exemple :

Vous achetez un bien immobilier à Cagliari, comme première maison, d’une valeur de 200 000 € et son revenu cadastral correspond à 1 000 €.

Comme dit, la valeur cadastrale est le résultat de la multiplication entre le revenu et le coefficient fixe. Ainsi, dans ce cas, 1 000 (revenu) x 115,5 (coefficient pour la première maison) = 115 500 € (valeur cadastrale)

Le droit de timbre pour une première maison correspond à 2 % de la valeur cadastrale : 115 500 x 0,02 = 2 310 €

Le total de vos taxes (hypothétiques) sera donc :

2.310 (droit de timbre) +

50 (taxe cadastrale) +

50 (taxe foncière de registre) = 2.410 €

Achat-vente entre particulier et entreprise : Calcul de la TVA et des taxes

Si vous devez acheter auprès d’une entreprise, en plus des taxes, vous devez ajouter la TVA.

Reprenons l’exemple précédent : première maison d’une valeur de 200 000 €. La TVA pour une première maison correspond à 4 % de sa valeur.

200.000 € x 0,04 = 8.000 €.

Le total des taxes sera de :

200 (droit de timbre) +

200 (taxe cadastrale) +

200 (taxe foncière de registre) +

8.000 (TVA) = 8.600 €

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Réductions et fiscalité incitative sur les frais notariés pour l’achat d’une maison.

La fiscalité incitative qui favorise l’achat de logements neufs ou à haute efficacité énergétique, introduite par la Legge di Stabilità 2016 (art 1, paragraphe 56, l.28 décembre 2015, n. 208) a été reconfirmée par la loi des Finances 2017.

Ainsi, si avant le 31 décembre 2018, vous décidez d’acheter une maison de classe énergétique A ou B auprès d’une entreprise de construction, vous pourrez déduire de l’IRPEF, 50 % de la TVA que vous avez versée. Cette déduction sera répartie sur 10 ans et sera appliquée si le bien immobilier acquis est votre première ou deuxième maison.

Si vous voulez approfondir la question des frais de notaire, vous pouvez visiter le Site du Notariat Italien.

Avantages fiscaux sur la première maison : voici les exigences

Si vous acheter un logement en tant que première maison, vous pourrez profiter de quelques avantages fiscaux, à condition que celle-ci ne soit pas considérée comme une maison de luxe. Ces avantages fiscaux sont reconnus lors de la conclusion de l’acte de vente.

Pour en bénéficier, vous ne devrez pas obligatoirement résider dans la maison que vous souhaitez acheter, mais vous devrez répondre à d’autres exigences particulières déclarées dans l’acte notarié. Voici lesquelles :

  1. la maison doit se trouver dans votre commune de résidence, ou dans laquelle vous souhaiter établir votre résidence dans les 18 mois qui suivent la signature de l’acte de vente, ou encore dans la commune où vous exercez votre activité principale ;
  2. vous ne devez pas être titulaire (ni exclusif, ni par communion des biens) de titres de propriété, d’usufruit, d’utilisation ou d’habitation d’une autre maison située dans la même commune que la maison que vous souhaitez acquérir ;
  3. vous ne devez pas être titulaire (nemmeno per quote o in comunione legale) sur tout le territoire italien, de droits de propriété, d’usufruit, d’habitation ou de nue propriété sur un autre bien immobilier acheté (y compris par votre conjoint) bénéficiant des avantages fiscaux accordés pour une première maison.

Cas particuliers :

Les avantages fiscaux sont attribués même si la maison est acquise par des mineurs non émancipés ou par des personnes interdites ou déshabilitées.

Si vous êtes un citoyen italien ayant émigré à l’étranger, vous pouvez usuraire des avantages fiscaux si vous acheter le bien immobilier comme première maison et si vous répondez aux exigences 2 et 3. Vous n’êtes pas obligé d’établir votre résidence dans la commune ou vous souhaitez acheter.

Si au contraire vous n’avez pas la nationalité italienne, vous pouvez profiter des avantages fiscaux sur l’achat de la première maison seulement en présence de toutes les conditions prévues, avec une attention particulière au point numéro 1.

Quand perd-on les avantages fiscaux sur la première maison ?

Les avantages fiscaux sur l’achat d’une première maison peuvent être annulés dans les cas suivants :

  • si vous n’établissez pas votre résidence dans la commune où se situe la première maison dans les 18 mois qui suivent l’achat.
  • si vous vendez ou donnez le bien immobilier avant que 5 années ne soient écoulées depuis l’achat
  • Si les déclarations –concernant les exigences nécessaires pour obtenir les avantages fiscaux- que vous avez faites dans l’acte de vente sont fausses.

Vous pouvez remédier au point n 2, c’est-à-dire conserver les avantages fiscaux, si vous acheter un autre logement (pas de luxe) comme première maison dans l’année qui suit la vente ou la donation. Alternativement, vous pouvez aussi acheter un terrain sur lequel construire –toujours sous un an- un bien immobilier que vous utiliserez comme première maison.

La perte des avantages fiscaux ne doit pas être sous-estimée : vous devrez en effet restituer la somme qui vous a été déduite et payer une sanction égale à 30 % de la TVA relative à la maison.

Vous souhaitez demander un prêt immobilier ? Voici quelques informations utiles

Si vous souhaitez demander un prêt immobilier pour acheter votre maison en Sardaigne, souvenez-vous que sur le territoire italien, les banques financent habituellement à hauteur de 70-75 % de la valeur du bien immobilier. Le pourcentage restant sera donc complètement à votre charge.

Certaines banques financent le montant total, mais évidemment le montant de la mensualité devient très élevé, compte tenu que les prêts immobiliers ont une durée de quinze ans en général. En considérant que la mensualité soit calculée sur 33 % du revenu du demandeur, et prenant toujours l’exemple de la maison à Cagliari d’une valeur de 200 000 €, pour obtenir un prêt immobilier sur 15 ans, vous devriez disposez d’un salaire minimum de 5 000 €.

Notre conseil est donc de vous adresser à la banque auprès de laquelle vous voulez demander le prêt immobilier et, avant de vous mettre à la recherche d’un bien immobilier, demander le montant qui peut vous être octroyé.

Conclusions

Maintenant que vous avez lu ce guide, vous devriez avoir une vision complète de tout ce qui est à savoir concernant l’achat d’une maison en Sardaigne.

Les maisons en vente sur l’île sont nombreuses et vous aurez sans doute l’embarras du choix, mais avec Insardinia.ch, vous ne visualiserez que les meilleures.